Varlık fiyatlarındaki değişimin konut fiyatlarına etkisi

Abstract

Bu tez çalışmasının amacı, Türkiye'de varlık fiyatlarındaki değişimlerin konut fiyatları üzerindeki etkisini ampirik olarak incelemektir. Konut piyasası, barınma ihtiyacını karşılamanın yanı sıra yatırım ve servet birikimi açısından da önemli bir ekonomik unsur olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle konut fiyatlarının makroekonomik ve finansal değişkenlerle ilişkilerinin belirlenmesi önem taşımaktadır. Çalışmada, Ocak 2010–Eylül 2025 dönemine ait aylık veriler kullanılmıştır. Analizde bağımlı değişken olarak Konut Fiyat Endeksi (KFE), bağımsız değişkenler olarak ise sanayi üretim endeksi, geniş para arzı (M2), altın fiyatları, nominal efektif döviz kuru ve mevduat faiz oranı kullanılmıştır. Değişkenlerin analizinde tanımlayıcı istatistikler, korelasyon analizi, Augmented Dickey-Fuller (ADF) birim kök testi, Vektör Otoregresyon (VAR) ve Blanchard-Quah yaklaşımına dayalı Yapısal Vektör Otoregresyon (SVAR) yöntemlerinden yararlanılmıştır. Ayrıca etki-tepki fonksiyonları, varyans ayrıştırması ve Granger nedensellik testleri uygulanmıştır. Elde edilen bulgular, konut fiyatları ile para arzı, altın fiyatları, döviz kuru ve faiz oranları arasında istatistiksel olarak anlamlı ilişkiler bulunduğunu göstermektedir. Özellikle para arzı ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerinde belirgin etkiye sahip olduğu belirlenmiştir. Döviz kuru ve altın fiyatlarının ise konut piyasasını maliyet ve yatırım tercihleri kanallarıyla etkilediği tespit edilmiştir. Sonuç olarak konut fiyatlarının yalnızca sektörel unsurlardan değil, makroekonomik ve finansal değişkenlerden de etkilendiği ortaya konulmuştur.

The aim of this thesis is to empirically examine the impact of asset price changes on housing prices in Turkey. The housing market is considered a significant economic element not only for meeting housing needs but also for investment and wealth accumulation. Therefore, determining the relationships between housing prices and macroeconomic and financial variables is crucial. The study uses monthly data from January 2010 to September 2025. The dependent variable is the Housing Price Index (HPI), while the independent variables are the industrial production index, broad money supply (M2), gold prices, nominal effective exchange rate, and deposit interest rate. Descriptive statistics, correlation analysis, Augmented Dickey-Fuller (ADF) unit root test, Vector Autoregression (VAR), and Structural Vector Autoregression (SVAR) based on the Blanchard-Quah approach were used in the analysis of the variables. Additionally, impulse response functions, variance decomposition, and Granger causality tests were applied. The findings indicate statistically significant relationships between housing prices and money supply, gold prices, exchange rates, and interest rates. In particular, money supply and interest rates were found to have a significant impact on housing prices. Exchange rates and gold prices, on the other hand, were found to affect the housing market through cost and investment preference channels. In conclusion, it has been shown that housing prices are influenced not only by sectoral factors but also by macroeconomic and financial variables.